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한달 새 서울 아파트 매물이 1만 건 가까이 늘었다는 뉴스를 봤을 때, 솔직히 저도 처음엔 "이제 집값 좀 잡히려나?" 싶었습니다. 그런데 데이터를 하나씩 뜯어보니 생각이 달라졌습니다. 매물이 쌓이는 곳은 강남권 고가 아파트였고, 제가 실제로 찾아보던 10억 이하 아파트는 여전히 씨가 마른 상태였거든요. 토지거래허가구역(토허구역) 내 실거주 의무 유예 연장이 시장에 어떤 영향을 줄지, 여러 시각을 정리해 봤습니다.
토지거래허가구역, 매물이 쌓이는 진짜 이유
부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 2025년 8월 18일 기준 서울 아파트 매물은 10만 9,374건으로 한 달 전보다 9,995건(10.1%) 증가했습니다(출처: 아실). 숫자만 보면 꽤 인상적입니다. 그런데 증가분의 절반 가까이가 강남·송파·강동·서초, 이른바 동남권 4개 구에 집중되어 있습니다.
이 흐름의 배경에는 토지거래허가구역(토허구역) 내 실거주 의무 유예 연장이 있습니다. 여기서 토지거래허가구역이란, 일정 규모 이상의 토지나 아파트를 거래할 때 지자체 허가를 받아야 하고 매수 후 직접 거주해야 하는 구역을 말합니다. 쉽게 말해 "사면 직접 살아야 한다"는 조건이 붙는 지역입니다.
이번 유예 연장으로 달라진 점은, 세입자가 살고 있는 주택도 매도가 가능해졌다는 것입니다. 기존에는 임차인과 퇴거 시점을 맞춰야만 거래가 성립했기 때문에, 전세 만기가 남아 있으면 사실상 집을 팔기가 어려웠습니다. 이 족쇄가 풀리면서 잠재 매도자들이 시장에 나오기 시작한 것이지요.
다만, 저는 이 조치가 매물 급증의 결정적 원인이라고 보기엔 좀 무리가 있다고 생각합니다. 토허구역 안에서 실제로 세입자가 살고 있는 매물이 전체 시장에서 차지하는 비율이 크지 않기 때문입니다. 오히려 세제개편안이 가져온 심리적 효과, 즉 "2028년 전에 팔아야 세금을 덜 낸다"는 판단이 더 강하게 작용하고 있다고 봅니다.
- 강남구 매물 증가량: 1,698건 (서울 최다)
- 강남3구(강남·서초·송파) 한 달 증가분: 3,685건, 서울 전체의 36.9%
- 동남권 4개구(강남·서초·송파·강동) 증가분: 4,698건, 서울 전체의 47.0%
세 낀 집 거래 확대, 기대만큼 효과 있을까
이번 조치로 가장 직접적인 수혜를 받는 건 이른바 '세 낀 집'입니다. 세 낀 집이란 전세나 월세 임차인이 거주 중인 상태로 매물로 나온 주택을 뜻합니다. 매도자 입장에서는 전세 만기를 기다리지 않아도 되고, 매수자 입장에서도 선택지가 넓어진다는 점에서 거래 가능 매물 공급이 늘어나는 효과가 있습니다.
일부에서는 이 조치가 대규모 매물 출회와 집값 하락으로 직결될 것이라고 보는 시각도 있는데, 저는 그렇게 단순하게 연결되지는 않는다고 생각합니다. 무주택자 요건이 유지되고, 매수 후 2년간 실거주 의무도 그대로이기 때문입니다. 쉽게 말해 "집 있는 사람이 또 사서 투자하는 것"은 여전히 막혀 있습니다.
또 한 가지 걸리는 부분이 있습니다. 세 낀 집을 매수한 뒤 세입자 퇴거를 조건으로 대출을 받을 경우, 상황에 따라 대출 한도가 1억 원으로 제한될 수 있다는 점입니다. 여기서 대출 한도 제한이란, 임차인이 거주 중인 주택을 담보로 대출을 받을 때 금융기관이 리스크를 고려해 실행 가능한 대출 금액을 대폭 낮추는 규정을 말합니다. 강남권 아파트 가격을 감안하면 이 제약은 매수 수요를 상당히 억제할 수 있습니다(출처: 한국은행 금융안정보고서).
제가 직접 매물을 검색해 봤는데, 강남권 세 낀 집은 호가 자체가 높은 데다 대출 조건까지 불리하니 선뜻 손이 가지 않더군요. 거래가 되려면 금융 보완책이 함께 나와야 한다는 전문가 지적이 현장에서 체감 가능한 수준의 얘기라는 걸 다시 한번 확인했습니다.
공급 부족 해소 없이 가격 안정은 어렵다
매물이 늘었다는 뉴스와 달리, 거래 분위기는 완전히 식었습니다. 서울 아파트 거래량은 다주택자 양도세 중과유예 종료 시점인 5월 8,983건을 고점으로 꺾이기 시작해, 8월 신고분은 3,300건 수준에 머물고 있습니다. 매물은 쌓이는데 거래는 줄고 있다는 뜻이지요.
저는 이 간극이 결국 공급 구조의 문제라고 봅니다. 제가 실제로 찾아보던 10억 원 이하 서민용 아파트는 매물이 없어 가격이 오히려 올라 있었습니다. 반면 강남권 고가 아파트는 매물이 쌓여도 수요 자체가 제한적입니다. 매물 증가라는 숫자가 실제 서민 주거 안정으로 연결되지 않는 구조입니다.
중장기 공급 확대 방안으로 재건축이 자주 언급됩니다. 재건축이란 노후 아파트를 허물고 새로 짓는 정비사업으로, 조합설립인가부터 입주까지 통상 10년 안팎이 걸립니다. 정부가 규제를 완화하고 공급 대책을 내놓더라도, 그 효과가 실제 입주 물량으로 나타나기까지는 상당한 시간이 필요하다는 의미입니다.
세제개편안의 장기보유특별공제 개편과 임대사업자 양도세 중과배제 혜택 축소가 2028년부터 시행되면, 그 전해인 2027년에 매도 물량이 집중될 가능성이 높다는 전망도 나옵니다. 여기서 장기보유특별공제란 오랫동안 주택을 보유한 사람에게 양도소득세 계산 시 보유 기간에 따라 세금을 일부 깎아주는 제도입니다. 이 혜택이 축소되면 보유자 입장에서는 "차라리 지금 팔자"는 유인이 커집니다. 이 물량이 시장에 나오면 거래량은 일시적으로 늘겠지만, 그게 곧 집값 하락을 의미하지는 않습니다. 매물이 쌓여도 무주택자가 선호 단지를 미리 매입하려는 수요도 함께 커질 수 있기 때문입니다.
결국 제 경험상 이건 좀 다른 문제입니다. 매물 숫자가 늘고 세제를 조정한다고 해서 시장이 안정되는 게 아니라, 수요가 실제로 원하는 위치와 가격대의 공급이 늘어야 한다는 것이지요. 추가적인 규제 완화와 공급 촉진 정책이 병행되지 않으면, 단기 가격 안정은 기대하기 어렵다고 봅니다.
자주 묻는 질문
Q. 토지거래허가구역 실거주 유예 연장되면 집값 바로 떨어지나요?
A. 즉각적인 하락으로 이어지기는 어렵다고 봅니다. 매수 가능 대상이 무주택자로 제한되고 2년 실거주 의무도 유지되기 때문에, 투자 수요가 대거 유입될 구조는 아닙니다. 오히려 매물은 늘어도 거래 조건이 까다로워 실제 거래량이 따라가지 못하는 상황이 당분간 이어질 가능성이 있습니다.
Q. 세 낀 집 매수하면 대출은 얼마나 받을 수 있나요?
A. 세입자가 거주 중인 상태로 매수한 뒤 퇴거 조건으로 대출을 신청하면, 경우에 따라 대출 한도가 1억 원으로 제한될 수 있습니다. 강남권처럼 가격대가 높은 지역에서는 이 제약이 매수 결정에 상당히 큰 걸림돌이 됩니다. 실행 전 반드시 금융기관에 개별 조건을 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 2027년에 매물이 쏟아진다는 건 사실인가요?
A. 가능성이 있다는 전망이 나오는 건 사실입니다. 2028년부터 장기보유특별공제 축소와 임대사업자 양도세 중과배제 혜택이 줄어들기 때문에, 비거주 고가주택 보유자나 다주택자가 그 전해에 매도를 서두를 수 있습니다. 다만 이 물량이 집값 하락으로 직결될지에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈립니다.
Q. 서울 아파트 매물이 늘면 전세값도 내려가나요?
A. 오히려 반대 방향을 우려하는 시각이 있습니다. 임대사업자나 다주택자가 매도에 나서면 그만큼 전월세 매물이 줄어들 수 있기 때문입니다. 매매 매물 증가가 전세 공급 감소로 이어지는 구조가 되면, 전세가와 월세가 오히려 오를 수 있습니다.
결론
토지거래허가구역 실거주 유예 연장은 분명 긍정적인 신호입니다. 그동안 세입자 때문에 묶여 있던 매물이 시장으로 나올 수 있는 통로가 생겼으니까요. 그러나 저는 이것이 서민이 체감하는 주거 부담을 직접적으로 낮추기에는 부족하다고 판단합니다. 매물이 쌓이는 곳은 강남 고가 아파트이고, 10억 이하 실수요자 시장은 여전히 공급이 부족합니다.
중장기적으로 가격 안정을 기대하려면 재건축·재개발 속도를 높이고, 금융 보완책을 함께 내놓는 방향으로 정책이 이어져야 한다고 봅니다. 세제 조정과 규제 완화가 조각조각 나뉘어 나오는 것보다, 공급과 수요 양쪽을 동시에 짚는 종합 대책이 필요한 시점입니다. 당장의 매물 숫자보다 실제로 거래될 수 있는 조건이 갖춰지는지를 주의 깊게 지켜볼 생각입니다.