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솔직히 저는 집값이 이렇게까지 오를 줄 몰랐습니다. 85주 연속 상승이라는 숫자를 처음 접했을 때, 단순히 '또 올랐네' 싶었는데, 직접 수치를 들여다보니 이건 차원이 다른 이야기였습니다. 문재인 정부 시절 85주 상승장과 기간은 같지만, 누적 상승률은 16.9%로 당시 7.7%의 두 배를 훌쩍 넘어섰습니다. 같은 기간에 두 배의 속도로 달린 셈입니다. 이 글은 그 배경과 구조적 원인, 그리고 지금 실거주자 입장에서 어떻게 판단해야 할지 제가 겪고 느낀 것 중심으로 풀어봅니다.
상승배경 — 숫자가 말해주는 것, 그리고 제가 놓쳤던 것
일반적으로 집값 상승은 강남권이 주도한다고 알려져 있습니다. 저도 그렇게 알고 있었습니다. 그런데 제 경험상 최근 분위기는 완전히 달랐습니다. 성북구가 한 주에 0.54%, 중랑구가 0.52% 오르는 동안 강남구는 오히려 -0.41%, 서초구는 -0.23% 하락했습니다. 외곽 중저가 아파트가 상승세를 주도하는 전에 없던 패턴이었습니다.
한국부동산원이 발표한 주간아파트가격동향조사에 따르면, 서울 아파트값은 2024년 1월 셋째 주부터 85주간 단 한 번도 꺾이지 않고 올랐습니다(출처: 한국부동산원). 공표 횟수는 83 회지만, 설·추석 연휴로 미공표 된 2주를 합산하면 실질 상승 기간은 정확히 85주입니다. 이 수치는 2020년 6월부터 2022년 1월까지 이어진 문재인 정부 시절의 최장 기록과 동률입니다.
더 눈에 띄는 건 누적 상승률(累積 上昇率)입니다. 누적 상승률이란 기준 시점 대비 현재까지 가격이 얼마나 올랐는지를 누적해서 나타낸 수치를 말합니다. 이번 85주 상승장의 누적 상승률은 16.936%로, 문재인 정부 때 같은 기간의 7.709%와 비교하면 2.2배에 달합니다. 기간은 같은데 강도가 두 배 이상이라는 것, 제가 가장 충격받은 부분이었습니다.
그리고 지금은 17주 연속으로 주간 상승률이 0.2%를 넘고 있습니다. 다음 주 발표에서도 상승으로 나오면 통계 작성 이래 최장·최고 상승장이 공식 확정됩니다.
- 85주 연속 상승 — 문재인 정부 최장 기록과 동률 달성
- 누적 상승률 16.9% — 전 정부 동기간 7.7%의 2배 이상
- 상승 진원지가 강남권이 아닌 중저가 외곽 지역으로 이동
- 17주 연속 주간 0.2% 초과 상승 중
악순환구조 — 규제가 공급을 죽이고, 전월세가 매매를 밀어 올린다
제가 주변 지인들 사례를 보면서 직접 체감한 부분이 있습니다. 다주택자 규제가 강화되자 집주인들이 기존에 세를 놓던 물건을 매도하거나 실거주로 전환하기 시작했습니다. 이 과정에서 시장에 공급되던 전세·월세 물량이 급격히 줄었습니다. 일반적으로 다주택자는 투기 세력으로만 인식되지만, 제 경험상 이들이 실질적인 임대 공급자 역할을 해온 측면이 분명히 있습니다.
전세 공급이 줄면 전세가율(傳貰價率)이 오릅니다. 전세가율이란 매매가 대비 전세가의 비율을 의미합니다. 전세가율이 높아지면 세입자 입장에서는 전세 대신 매매로 갈아타는 게 낫다는 계산이 서게 됩니다. 그 수요가 매매 시장으로 몰리면 매매가가 또 뜁니다. 악순환입니다. 제가 보기에 지금 시장이 정확히 이 구조로 돌아가고 있습니다.
광운대 부동산법무학과 서진형 교수는 "과거 상승기에는 특정 지역과 매매가만 뛰었다면, 지금은 외곽 매매가와 전역 전·월세가 동시에 오른다"라고 지적합니다. 매매가·전세가·월세가가 동시에 오르는 현상을 트리플 강세(Triple Strength)라고 부르는데, 여기서 트리플 강세란 임대차 시장의 세 가지 가격 지표가 동반 상승하는 상태를 말합니다. 이게 지금 서울 전역에서 벌어지고 있습니다(출처: 중앙일보).
풍선효과(Balloon Effect)도 빼놓을 수 없습니다. 풍선효과란 한 지역을 규제하면 수요가 인접 지역으로 이동해 그쪽 가격이 오르는 현상을 뜻합니다. 서울을 조이니 경기도 수도권 외곽까지 가격이 올라가는 상황, 제가 직접 수원·용인 쪽 시세를 찾아보다가 예상 밖에 당황한 경험이 있습니다. 규제의 풍선은 터지는 게 아니라 옆으로 이동하더군요.
정책전망 — 지금 사야 할까, 아니면 기다려야 할까
솔직히 저도 지금 매수 타이밍인지 고민을 많이 했습니다. 그러면서 내린 잠정 결론은, 규제 완화 방향과 세금 정책 변화를 먼저 확인해야 한다는 것이었습니다. 단순히 집값이 오른다고 지금 당장 진입하는 건 무리가 있을 수 있습니다.
일반적으로 집값 안정은 규제만으로 가능하다고 생각하는 분들도 있는데, 저는 이번 상황을 보면서 그 생각이 틀렸다는 걸 확인했습니다. 수요 억제 중심의 규제는 단기 효과는 있을 수 있지만, 공급 자체를 건드리지 않으면 구조적인 가격 안정은 어렵습니다. 재건축·재개발이 답으로 거론되지만, 인·허가부터 준공까지 통상 10년 이상 소요되는 장기 사업입니다. 당장의 수급 불균형을 해소하기에는 역부족입니다.
지금 시장에 필요한 건 LTV(주택담보대출비율) 규제 완화와 재건축 초과이익 환수제 조정으로 보입니다. LTV란 주택을 담보로 대출받을 수 있는 금액의 한도를 주택 가격 대비 비율로 정한 것입니다. 이 규제가 지나치게 엄격하면 실수요자, 특히 청년층이나 생애 최초 구매자들이 대출 자체를 받기 어려워집니다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 발생한 이익의 일부를 국가가 환수하는 제도인데, 이 부담이 크면 조합원들이 재건축을 기피하게 됩니다. 공급 유인 자체가 꺾이는 셈입니다.
제가 직접 느끼기에는, 실수요자 보호와 공급 확대라는 두 축을 동시에 움직이지 않으면 지금의 악순환은 당분간 이어질 가능성이 있습니다. 정부 정책이 어떤 방향으로 바뀌느냐에 따라 시장 분위기는 크게 달라질 수 있어, 매수를 고민한다면 세금·대출 관련 규제 변화를 예의주시하는 게 먼저라고 봅니다.
자주 묻는 질문
Q. 서울 아파트값 85주 연속 상승이 문재인 정부 때보다 더 심각한 건가요?
A. 상승 기간은 동률이지만 강도가 다릅니다. 문재인 정부 85주 누적 상승률은 7.7%였는데, 이번엔 같은 기간에 16.9%가 올랐습니다. 단순히 오른 것이 아니라, 두 배 이상의 속도로 올랐다는 점에서 시장 충격이 더 크다고 봐야 합니다.
Q. 전세값이 오르면 왜 매매가도 오르는 건가요?
A. 전세가율이 높아지면 세입자 입장에서 전세금을 조금만 더 보태면 내 집을 살 수 있다는 계산이 생깁니다. 이 수요가 매매 시장으로 유입되면서 매매가를 끌어올리는 구조입니다. 임대차 시장과 매매 시장은 분리된 것처럼 보이지만 사실 긴밀하게 연결되어 있습니다.
Q. 지금 서울 아파트 매수 타이밍인가요?
A. 일반적으로 가격이 많이 올랐을 때 진입은 부담스럽다고 알려져 있는데, 제 경험상 타이밍보다 정책 방향을 먼저 읽는 게 중요합니다. LTV 규제 완화나 재건축 관련 정책 변화가 선행되어야 시장이 숨을 돌릴 가능성이 생깁니다. 세금 정책이 계속 바뀌는 상황에서 단기 판단보다는 정책 흐름을 충분히 모니터링한 뒤 결정하는 게 현명하다고 봅니다.
Q. 경기도 집값도 같이 오르는 이유가 뭔가요?
A. 서울에 집중된 규제가 수요를 인접 지역으로 밀어내는 풍선효과 때문입니다. 서울 진입이 어려워진 실수요자들이 수도권 외곽으로 눈을 돌리면서 경기도 주요 지역 가격도 동반 상승하는 패턴이 나타나고 있습니다. 규제가 가격을 누르는 게 아니라 오히려 분산시키는 효과를 낸 셈입니다.
결론
85주라는 숫자 하나가 지금 주거 시장이 얼마나 복잡한 상태인지를 압축해서 보여줍니다. 제가 이 데이터를 들여다보면서 가장 크게 느낀 건, 규제 하나로 시장을 통제할 수 있다는 생각 자체가 처음부터 무리였다는 점이었습니다. 공급 없는 규제, 실거주 의무만 강화된 정책이 결국 전월세 시장을 망가뜨리고 그 충격이 다시 매매가로 돌아왔습니다.
지금 매수를 고민하고 있다면, LTV 규제 완화나 재건축 관련 정책 변화를 면밀히 추적하는 것이 먼저라고 생각합니다. 정부 정책이 어떤 방향으로 움직이느냐에 따라 시장의 온도가 달라질 수 있고, 섣불리 진입하다가 세금 정책 변화에 발목 잡히는 상황은 피해야 하기 때문입니다. 지금 시장에서 가장 중요한 건 조급함이 아니라 방향을 읽는 눈이라고 봅니다.